于增华状师引见


        于增华状师现为上海速博状师事件所专职状师,中华天下状师协会会员。执业以来操持天下范畴内的都会衡宇拆迁、房地产与建立工程、个人地皮征收、商品房交易条约等诉讼和非诉案件。先后担当多家房企和公家的终年执法参谋,为客户提供专业、高效、片面、过细的执法效劳,具有良好的状师执业品德和精彩的专业水准,在处置案件进程中,能衡量利害,最大限制维护当事人的长处,仔细、诚实、热情、专业的执法效劳失掉了当事人的分歧好评!
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上海市丰台区棚户区改革项目住宅衡宇征收赔偿
泉源:互联网 作者:上海房产状师 工夫:2018-01-12

在《国有地皮上衡宇征收与赔偿条例》明白提到,棚户区改革属于当局做出衡宇征收决议的正当来由之一,以是在征地拆迁中许多中央都市以棚户区改革的名义停止。国度棚户区改革中心对策是:政策优惠阳光操纵,对峙准绳性和灵敏性相一致,对峙准绳性和灵敏性相一致,以及美满棚户区改革后的大众效劳功用。上海征地拆迁赔偿不断是个风向标,上面我们针对丰台棚户区改革衡宇征收赔偿内容细致理解一下,上海房产状师网整理下文。

  上海市丰台区小屯西路棚户区改革项目住宅衡宇征收赔偿方案

  第一章 总则

  第一条 法例速博平台根据

  一、《国有地皮上衡宇征收与赔偿条例》(国务院令第590号)

  二、《国有地皮上衡宇征收评价方法》(住建部建房〔2011〕77号)

  三、《上海市国有地皮上衡宇征收与赔偿施行意见》(京政发〔2011〕27号)

  四、《上海市国有地皮上衡宇征收停产开业丧失赔偿暂行方法》(京建法〔2011〕18号)

  五、《关于国有地皮上衡宇征收与赔偿中有关事变的告诉》(京建法〔2012〕19号)

  六、《上海市旧城区改建衡宇征收施行意见》(京建发〔2013〕450号)

  七、《上海市住房和城乡建立委员会关于调解本市衡宇重置成新价评价技能规范公布机制有关任务的告诉》(京建法〔2016〕10号)

  八、《上海市国有地皮上衡宇征收评价暂行方法》(京建法〔2016〕19号)

  九、《上海市衡宇重置成新价评价技能规范》(北估秘〔2016〕001号)

  第二条 征收赔偿准绳

  一、当局主导、以人为本、保证优先、住有所居。

  二、依法征收、决议计划民主、顺序合理、后果地下。

  三、钱币赔偿、衡宇产权互换两种方法相联合。

  第三条 征收四至范畴

  四至范畴:东至计划玉泉西路,南至万科沐日景色寓居小区,西至近况队伍院及大瓦窑村,北至公营上海市卢沟桥农场用地。

  第四条 征收构造施行单元

  上海市丰台区人民当局担任小屯西路棚户区改革项目征出工作,上海市丰台区人民当局衡宇征收办公室担任构造施行,丰台区衡宇征收事件中央担任展开详细任务。

  第二章 被征收衡宇的认定

  第五条 被征收衡宇权属及用处的认定

  衡宇征收范畴内住宅衡宇权属及用处的认定,依照衡宇一切权证纪录的用处确定。衡宇一切权证没有纪录用处或没有衡宇一切权证的,以衡宇产权办理单元出具的证明为准,未经相干部分或单元出具衡宇权属证明资料的衡宇不予赔偿。

  第六条 被征收衡宇修建面积的认定

  一、被征收衡宇修建面积依照衡宇一切权证纪录的修建面积确定。

  二、衡宇征收范畴内已依照房改政策出售的公房,但尚未获得衡宇一切权证的,修建面积依照房改售房条约标明的修建面积确定。

  三、衡宇征收范畴内承租公房修建面积,以产权办理单元确认的衡宇实测修建面积确定。经衡宇一切权人、承租人赞同,成套楼房修建面积也可以依照租赁条约标明的运用面积的1.333倍确定。

  第三章 征收赔偿方法

  第七条 赔偿方法

  被征收人可以从钱币赔偿、衡宇产权互换两种方法中选择一种停止赔偿。

  (一)钱币赔偿

  被征收衡宇的赔偿款由房地产价钱评价机构速博平台根据相干规则,接纳市场法停止评价确定。赔偿款的详细盘算公式为:

  被征收衡宇评价价款=(规范衡宇市场价钱-规范衡宇重置成新价+被征收衡宇重置成新价)×要素修正系数×被征收衡宇修建面积+被征收衡宇设置装备摆设、装修及隶属物价钱。

  (二)产权互换

  1.产权互换方法一:市场价钱衡宇产权互换

  被征收人选择市场价钱衡宇产权互换的,以评价方法确定用于产权互换衡宇的市场代价,与被征收人盘算、结清被征收衡宇代价与用于产权互换衡宇代价的差价。

  产权互换房源:房山区北都城建琨廷项目。

  2.产权互换方法二:棚刊定向安顿房产权互换

  被征收人可志愿选择棚刊定向安顿房产权互换的赔偿方法。选择此种方法的,按《上海市丰台区小屯西路棚户区改革项目衡宇征收赔偿细则》中规则,可选择棚刊定向安顿房。

  赔偿款盘算公式:

  被征收衡宇赔偿价款=综合赔偿单价(15000元/平方米)×被征收衡宇修建面积+被征收衡宇重置成新价+被征收衡宇设置装备摆设、装修及隶属物价钱。

  可置换面积局部的棚刊定向安顿房购置价钱为7500元/平方米(依据《上海市丰台区小屯西路棚户区改革项目衡宇征收赔偿细则》确定可置换面积数),棚刊定向安顿房建立所在位于本次征收范畴内。

  自管公房或直管公房的征收赔偿参照《关于国有地皮上衡宇征收与赔偿中有关事变的告诉》(京建法〔2012〕19号)第二条相干规则实行。

  第八条 预签征收赔偿协议失效条件

  速博平台根据《上海市旧城区改建衡宇征收施行意见》(京建发[2013]450号)的规则,丰台区衡宇征收事件中央将依照《上海市丰台区小屯西路棚户区改革项目衡宇征收赔偿方案》,构造产权人、公房承租人志愿预签附失效条件的征收赔偿协议,预签约限期为30日历天。在预签征收赔偿协议限期内签约户数到达 70 %后,预签征收赔偿协议失效,由丰台区衡宇征收办公室报请丰台区人民当局作出衡宇征收决议并通告,正式签约限期为衡宇征收决议通告之日起30日历天。

  征收赔偿协议失效前不实践领取赔偿款和对接房源。预签征收赔偿协议与正式征收赔偿协议具有划一效能。征收评价价钱与预签征收赔偿协议评价价钱呈现差别的,依照“就高不就低”的准绳处置。在预签征收赔偿协议限期内未到达失效比例的,征出工作停止。

  第四章 各项嘉奖、补贴的规则

  第九条 各项嘉奖

  (一)提早签约嘉奖

  凡在签约限期内签约的被征收人,赐与150000元/户提早签约嘉奖。

  (二)提早搬迁嘉奖

  凡在签约限期内签约的被征收人,赐与5000元/户提早搬迁嘉奖。

  (三)工程共同嘉奖

  凡在签约限期内签约的被征收人,赐与100000元/户的工程共同嘉奖。

  (四)全体搬迁嘉奖:

  以项目分组(一标段111号院6个小组,二标段110号院3个小组,三标段107号院2个小组,四标段105号院4个小组)为嘉奖单元,按正式签约限期完毕时的全体签约率,赐与已搬迁交房的被征收人全体搬迁嘉奖,嘉奖规范如下:

  1、项目全体签约率到达规则失效比例(含)时,赐与每户200000元全体搬迁嘉奖。

  2、若小组签约率超越失效比例,每添加1%,小组对应的产权人、公房承租人每户添加5000元全体搬迁嘉奖。

  3、若小组签约率到达100%时,小组对应的产权人、公房承租人每户再添加50000元全体搬迁嘉奖。

  第十条 各项补贴

  (一)搬家补贴

  1、搬家补贴费:住宅衡宇按被征收衡宇修建面积40元/平方米规范盘算。

  2、空调移机费:每台400元。

  3、德律风移机费:每部235元。

  4、宽带移机费:每端350元。

  5、有线电视移机费:每端300元。

  6、热水器移机费:每台300元。

  (二)承租公房自建房补贴:

  按被征收衡宇修建面积的60%赐与自建房补贴,规范为7500元/平方米。

  (三)购置棚刊定向安顿房专项补贴

  对选择棚刊定向安顿房产权互换方法的被征收人,按应安顿修建面积赐与3000元/平方米的购房专项补贴。

  (四)特别困难补贴

  1.低保户补贴:对持有无效期内的《都会住民最低生存保证证》的被征收人及共居人,每证赐与3万元一次性补贴。

  2.残疾人补贴:对持有残疾证的被征收人或共居人,每证赐与3万元一次性补贴。

  3.大病补贴:被征收人或共居人提供三甲医院及以上大病诊断证明及病历,其病情契合中国保险行业协会订定的《严重疾病保险的疾病界说运用标准》中规则的疾病称号和疾病界说的,且户籍在本市的,赐与5万元/人一次性大病补贴。

  第十一条 暂时安顿费

  在被征收人签署衡宇征收赔偿协议并腾空交付衡宇后,选择钱币赔偿或以现房停止安顿的,按每户6000元/月赐与暂时安顿费,暂时安顿费发放限期为四个月;以期房停止安顿的,按实践选择回迁安顿房赐与暂时安顿费,一居室5000元/月,两居室6000元/月,三居室7000元/月,发放限期自搬迁交房之日起至回迁安顿房操持入住后第4个月(正式签约限期内签约并定期搬迁交房的,棚刊定向安顿房交房限期暂定为38个月,暂时安顿费发放限期合计42个月),签约限期完毕后签约的,暂时安顿费按天然月逐月递加。暂时安顿费为一次性发放。

  第十二条 停产开业丧失赔偿费

  依照《上海市国有地皮上衡宇征收停产开业丧失赔偿暂行方法》(京建法[2011]18号)文件规则,应用住宅衡宇从事消费运营运动,依照实践运营面积每平方米赐与1500元一次性停产开业丧失赔偿费。

  第五章 其他规则

  第十三条

  选择产权互换方法的,安顿房购置人须为被征收范畴内的被征收人。

  第十四条

  被征收人自己不克不及亲身操持被征罢手续,需出具委托书,被委托人须携带委托书原件,委托人身份证明复印件,被委托人身份证明原件、复印件操持委托事变。

  第十五条

  本方案中的“户”是指被征收衡宇的“产权户”或“承租户”。

  第六章 附则

  第十六条

  本方案由上海市丰台区人民当局衡宇征收办公室担任表明、修订。关于本项目中呈现特别困难情况的,由小屯西路棚户区改革项目向导小组构造相干单元停止评断处理。

  第十七条

  本方案未尽事件按有关规则操持。

  附件2:

  上海市丰台区小屯西路棚户区改革项目

  住宅衡宇征收赔偿细则

  第一条 棚刊定向安顿房购置人资历

  (一)棚刊定向安顿房购置人须为被征收范畴内的被征收人。

  (二)购置多套棚刊定向安顿房的,经被征收人赞同,被征收人夫妇及与被征收人存在嫡系支属干系的也可为购置人。

  第二条 棚刊定向安顿房产权互换准绳及选购次序

  棚刊定向安顿房位于征收范畴内,接纳“房源一次性全部地下”、“先签约并定期交房者先选房”的准绳。

  第三条 棚刊定向安顿房产权互换安顿规范

  (一)承租公房安顿规范

  以应安顿修建面积为速博平台根底确定可置换面积,再速博平台根据详细选购的衡宇面积据实结算。

  1、应安顿修建面积确实认

  ①应安顿修建面积依照经认定被征收衡宇修建面积的1.7倍确定。即应安顿修建面积=经认定被征收衡宇修建面积×1.7。

  ②承租公房自建房补贴面积按经认定被征收衡宇修建面积的60%盘算;应安顿修建面积按自建房补贴面积的1.0倍确定。即应安顿修建面积=自建房补贴面积×1.0=经认定被征收衡宇修建面积×60%×1.0。

  终极应安顿修建面积=经认定被征收衡宇修建面积×1.7+自建房补贴面积×1.0=经认定被征收衡宇修建面积×1.7+经认定被征收衡宇修建面积×60%×1.0。

  2、可置换面积及棚刊定向安顿房购置价钱

  应安顿修建面积小于57平方米的,可按57平方米确定为可置换面积;别的以应安顿修建面积确定为可置换面积,可置换面积局部购置价钱为7500元/m²。

  凌驾可置换面积,且小于即是10%的棚刊定向安顿房购置价钱为8000元/平方米。

  凌驾可置换面积10%,且小于即是20%的棚刊定向安顿房购置价钱为9000元/平方米。

  凌驾可置换面积20%,且小于即是30%的棚刊定向安顿房购置价钱为10000元/平方米。

  凌驾可置换面积30%,且小于即是5m²的棚刊定向安顿房购置价钱为20000元/平方米。

  被征收人购置棚刊定向安顿房不得凌驾上述上浮面积。

  (二)成套楼房安顿规范

  1、应安顿修建面积为经认定被征收衡宇修建面积的1.4倍加10平方米补贴面积确定。即应安顿修建面积=经认定被征收衡宇修建面积×1.4+10平方米补贴面积。

  2、可置换面积及棚刊定向安顿房购置价钱确实定同承租公房。

  第四条 被征收衡宇交付撤除

  (一)预签征收赔偿协议失效后,依照签约工夫次序,由征收施行单元告诉被征收人交房工夫,将被征收衡宇交予征收施行单元撤除。

  交付衡宇前,被征收人应结净水、电、燃气、房租、通讯等与被征收衡宇相干的各项用度,不然将从征收赔偿款及补贴用度中扣除。

  (二)被征收衡宇内设备设置装备摆设曾经赐与作价赔偿的局部,被征收人不得擅自撤除。关于擅自撤除的局部从作价赔偿款中扣除。

  第五条 赔偿款的领取

  (一)钱币赔偿

  被征收人交付被征收衡宇,待审计考核经过后15个任务日,可一次性支付钱币赔偿款及各项嘉奖费、补贴费等。

  (二)衡宇产权互换

  被征收人交付被征收衡宇,待审计考核经过后 15 个任务日,可操持产权互换衡宇差价结算手续,钱款一次性结清。

  (三)棚刊定向安顿房产权互换

  被征收人交付被征收衡宇并操持选房手续,待审计考核经过后15个任务日,可操持结算手续。

  第六条 棚刊定向安顿房的产权为商品房产权。

  第七条 被征收人因产权争议、出国、疾病等缘由未能在签约限期内签署征收赔偿协议的,应在签约限期外向项目指挥部提交书面暂缓签约请求。项目指挥部考核后赞同暂缓签约的,应同时确定暂脱期限。在该暂脱期限届满后30日内签署征收赔偿协议的,可享用全额赔偿、嘉奖、补贴和暂时安顿费等。

  第八条 本施行细则由上海市丰台区人民当局衡宇征收办公室担任表明、修订。

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要害字: 衡宇征收赔偿

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