于增华状师引见


        于增华状师现为上海速博真人状师事件所专职状师,中华天下状师协会会员。执业以来操持天下范畴内的都会衡宇拆迁、房地产与建立工程、个人地皮征收、商品房交易条约等诉讼和非诉案件。先后担当多家房企和公家的终年执法参谋,为客户提供专业、高效、片面、过细的执法效劳,具有良好的状师执业品德和精彩的专业水准,在处置案件进程中,能衡量利害,最大限制维护当事人的长处,仔细、诚实、热情、专业的执法效劳失掉了当事人的分歧好评!
诉讼范畴:处置过少量房产诉讼案件,商品房、二手房等房产纠纷方面具有丰厚的诉讼经历。
职业主旨:受人之托、忠人之事!
征税人提供不动产运营租赁效劳增值税征收办理
泉源:互联网 作者:上海房产状师 工夫:2018-01-09

为了放慢培养和开展住房租赁市场,国度出台了很多政策法例,此中征税人提供不动产运营租赁效劳增值税征收办理暂行速博方法对衡宇租赁题目有着尤为细致的规则。

第一条 依据《财务部 国度税务总局关于片面推开业务税改征增值税试点的告诉》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规则,订定本速博方法。

  第二条 征税人以运营租赁速博方法出租其获得的不动产(以下简称出租不动产),实用本速博方法。

  获得的不动产,包罗以间接购置、承受救济、承受投资入股、自建以及抵债等种种方式获得的不动产。

  征税人提供路途通畅效劳不实用本速博方法。

  本条规则对征税人运营租赁的工具即“获得的不动产”停止了界定。征税人运营出租经过以下速博方法获得的不动产的,为增值税征税任务人:间接购入、承受救济、承受投资入股、自建、抵债等种种方式。但上述对“获得”的规则落脚在一切权的获得,关于单纯获得不动产运用权并基于此对外出租的举动没有明白界定。

  第三条 普通征税人出租不动产,依照以下规则交纳增值税:

  (一)普通征税人出租其2016年4月30日前获得的不动产,可以选择实用浅易计税办法,依照5%的征收率盘算应征税额。

  不动产地点地与机构地点地不在统一县(市、区)的,征税人应依照上述计税办法向不动产地点田主管国税构造预缴税款,向机构地点田主管国税构造报告征税。

  不动产地点地与机构地点地在统一县(市、区)的,征税人向机构地点田主管国税构造报告征税。

  (二)普通征税人出租其2016年5月1日后获得的不动产,实用普通计税办法计税。

  不动产地点地与机构地点地不在统一县(市、区)的,征税人应依照3%的预征率向不动产地点田主管国税构造预缴税款,向机构地点田主管国税构造报告征税。

  不动产地点地与机构地点地在统一县(市、区)的,征税人应向机构地点田主管国税构造报告征税。

  普通征税人出租其2016年4月30日前获得的不动产实用普通计税办法计税的,依照上述规则实行。

  第四条 小范围征税人出租不动产,依照以下规则交纳增值税:

  (一)单元和集体工商户出租不动产(不含集体工商户出租住房),依照5%的征收率盘算应征税额。集体工商户出租住房,依照5%的征收率减按1.5%盘算应征税额。

  不动产地点地与机构地点地不在统一县(市、区)的,征税人应依照上述计税办法向不动产地点田主管国税构造预缴税款,向机构地点田主管国税构造报告征税。

  不动产地点地与机构地点地在统一县(市、区)的,征税人应向机构地点田主管国税构造报告征税。

  (二)其他团体出租不动产(不含住房),依照5%的征收率盘算应征税额,向不动产地点田主管地税构造报告征税。其他团体出租住房,依照5%的征收率减按1.5%盘算应征税额,向不动产地点田主管地税构造报告征税。

  扩展了财税【2016】36号文1.5%优惠征收率的实用范畴,规则了集体工商户出租住房的,也减按1.5%的征收率盘算应征税额。同时,国地税怎样分担预缴和报告也需求失掉存眷。据上述条款规则,除集体工商户外的其他团体应在不动产地点地的地税构造报告征税;其他主体需求预缴税款的,预缴征管主体是不动产地点地的国税构造,报告征管主体是征税人地点地的国税构造。

  第五条 征税人出租的不动产地点地与其机构地点地在统一直辖市或方案单列市但不在统一县(市、区)的,由直辖市或方案单列市国度税务局决议能否在不动产地点地预缴税款。

  本条规则了对“征税人在不动产地点地预缴,在机构地点地报告”准绳的破例,即依据本速博方法第三条、第四条的规则,征税人运营出租的不动产地点地与征税人机构地点地纷歧致的,征税人该当在不动产地点地预缴税款,并在机构地点地报告征税。但依据第五条的规则,假如征税人出租的不动产与征税人机构地点地虽不在统一县、市、区但却在统一直辖市或方案单列市内的,征税人可以向直辖市或方案单列市国税局请求不在不动产地点地预缴税款,并由直辖市或方案单列市国税局作出能否需求预缴税款的决议。

  第六条 征税人出租不动产,依照本速博方法规则需求预缴税款的,应在获得租金的次月征税报告期或不动产地点田主管国税构造审定的征税限期预缴税款。

  本条明白了以一个月或一个季度为征税限期的征税人的预缴税款限期确实定办法,是对财税[2016]36号文附件1第四十七条实用的增补。以一个月为征税限期的征税人,其当月获得租金支出的,应在次月的15日内预缴税款,预缴税款的限期与征税报告期相反;同时,不动产地点田主管国税构造有权对详细的预缴限期停止审定。以一个季度为征税限期的征税人,其预缴税款的限期由不动产地点田主管国税构造停止审定。

  第七条 预缴税款的盘算

  (一)征税人出租不动产实用普通计税办法计税的,依照以下公式盘算应预缴税款:

  应预缴税款=含税贩卖额÷(1+11%)×3%

  (二)征税人出租不动产实用浅易计税办法计税的,除团体出租住房外,依照以下公式盘算应预缴税款:

  应预缴税款=含税贩卖额÷(1+5%)×5%

  (三)集体工商户出租住房,依照以下公式盘算应预缴税款:

  应预缴税款=含税贩卖额÷(1+5%)×1.5%

  本条明白了预缴税款的盘算办法。

  第八条 其他团体出租不动产,依照以下公式盘算应征税款:

  (一)出租住房:

  应征税款=含税贩卖额÷(1+5%)×1.5%

  (二)出租非住房:

  应征税款=含税贩卖额÷(1+5%)×5%

  本条明白了预缴税款的盘算办法。

  第九条 单元和集体工商户出租不动产,依照本速博方法规则向不动产地点田主管国税构造预缴税款时,应填写《增值税预缴税款表》。

  第十条 单元和集体工商户出租不动产,向不动产地点田主管国税构造预缴的增值税款,可以在当期增值税应征税额中抵减,抵减不完的,结转下期持续抵减。

  征税人以预缴税款抵减应征税额,应以完税凭据作为正当无效凭据。

  第十一条 小范围征税人中的单元和集体工商户出租不动产,不克不及自行开具增值税发票的,可向不动产地点田主管国税构造请求代开增值税发票。

  其他团体出租不动产,可向不动产地点田主管地税构造请求代开增值税发票。

  小范围征税人、团体向增值税普通征税人提供不动产租赁效劳,承租人要求出租人开具增值税公用发票的,出租人可以向不动产地点田主管国税构造请求代开增值税公用发票。承租人获得该增值税公用发票的,可以依照发票上纪录的税款金额计入其当期增值税进项税额停止抵扣。

  同时,本速博方法尚未明白增值税普通征税人实用浅易计税速博方法出租不动产时能否可以开具增值税公用发票的规则。我们以为,财务部、国度税务总局没有明白规则此种情况制止开具增值税公用发票,因而,作为出租人的增值税普通征税人在按照规则实用浅易速博方法计税时,可以向承租人开具增值税公用发票。

  第十二条 征税人向其他团体出租不动产,不得开具或请求代开增值税公用发票。

  第十三条 征税人出租不动产,依照本速博方法规则应向不动产地点田主管国税构造预缴税款而自该当预缴之月起超越6个月没有预缴税款的,由机构地点田主管国税构造依照《中华人民共和国税收征收办理法》及相干规则停止处置。

  征税人出租不动产,未依照本速博方法规则交纳税款的,由主管税务构造依照《中华人民共和国税收征收办理法》及相干规则停止处置。

  明白征税人逾期预缴税款、未依照规则交纳税款的执法责任。《中华人民共和国税收征收办理法》第六十二条,征税人未依照规则的限期操持征税报告和报送征税材料的,或许扣缴任务人未依照规则的限期向税务构造报送代扣代缴、代收代缴税款陈诉表和有关材料的,由税务构造责令限期矫正,可以处二千元以下的罚款;情节严峻的,可以处二千元以上一万元以下的罚款。

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要害字: 衡宇租赁增值税

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